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2007年中国三线城市房地产市场研究报告

时间：2012/8/27 14:53:52 | 阅读次数： | 价格：面议

发布单位：水清木华研究中心

• 市场专员：
• 王玲
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随着国家宏观调控的日益加紧，北京、上海、深圳等一线大城市，对土地的限制越来越紧，土地资源稀缺，拿地成本加大。房地地产开发商由于利润空间的缩小，不得已把目光投向了经济比较落后的三线城市。

　　三线城市与一线城市相比，其城市基数较低，消费水平较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间。特别是一些省会城市，随着城市实力的增长，周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多，外地商人投资性购房需求不断增加，等等这些都成为了三线城市房产市场不断扩大的动力。

　　就三线城市的房地产发展现状来看，其房地产市场还处于自发无序的发展状态，住宅造型设计还未摆脱传统“火柴盒”式的单调形式，建筑产品风格单一，项目规模过小，相关配套不健全，住宅户型单一等等，随着人们收入的增加，对居住提出了新的更高的要求，同时也为三线城市房地产的开发提供了广阔的空间。

　　目前，许多知名的房地产开发商都已经纷纷转战二、三线城市，诸如保利集团、万科集团、金地集团、复地集团、天源地等等在三线城市都已经开发完成了许多大型的房产项目。万科集团2006年在长沙、宁波、沈阳等几个三线城市共开发了6个大型的房地产项目，占地多达948411平方米；金地集团于2004年-2005年先后在武汉、西安、东莞等三线城市的房地产开发项目上投资了54.81亿；复地集团也于2006年在海口、无锡、武汉等地共投资开发房地产404302平方米。

图：2005年1季度-2007年2季度各区域累计房地产开发投资额及其增长率比较

 

　　房地产开发商虽然在三线城市拥有较多的机遇，但风险往往也是并存的，三线城市地产项目开发存在的风险有以下几个方面：

1、市场容量小，如果项目过大，则很容易造成船大调头难的局面；

2、消费能力低，如果选择一个没有重要产业支持的城市就更要小心谨慎；

3、价格瓶颈死，如果突破历史和平均消费水准，消费形势将变得微妙而险峻；

4、风俗习惯强，消费者往往不是诱导型消费，而是抵抗型消费；

5、住房紧迫性，消费者对期房持观望态度，相信眼见为实；

6、政策变化大，城市领导的换届往往会带来一些政策的改变。

　　这就要求开发商进驻三线城市，不可以简简单单复制一线城市的运作模式，而是要找到新的立足点和增长点，做足充分准备，面对新形势，在细分市场中找到自己的定位，形成自己的品牌，获得在三线城市时代的发展。

　　政府则要在政策上加强引导和规范，针对三线城市房地产市场存在的新情况提出新的战略。房地产具有不动产的地域特征，受项目开发的周期性及宏观政策、城市发展阶段的周期性等影响很大，要通过整体发展战略来降低可能存在的风险，抵御区域发展的周期性振荡。政府要作出整体上的发展规划，并处理好政府与市场之间的关系，为三线城市时代的到来打下良好的基础。